W toku blogowych dyskusji niejednokrotnie padały zarzuty pod adresem biegłych, że nieprawidłowo ustalają składniki wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, w szczególności pozbawiając właścicieli odszkodowania za utratę wartości nieruchomości. Nie zawsze jednak owe zarzuty były zasadne, często bowiem sprawcami nieszczęścia byli sami właściciele nieruchomości. Jak wiesz, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jest pojemnym świadczeniem i obejmuje nie tylko wynagrodzenie w ścisłym sensie tego słowa, za korzystanie z nieruchomości w przyszłości, ale także może pełnić funkcje odszkodowawcze. Odszkodowanie dotyczy z reguły zmniejszenia wartości nieruchomości, może odnosić się także do innych (SN posługuje się słowem: wszelkich) uszczerbków lub utraconych korzyści po stronie właściciela nieruchomości – pod jednym wszakże warunkiem: wyraźnego zgłoszenia żądań przez właściciela nieruchomości oraz poparcia ich właściwymi wnioskami dowodowymi. Sprowadzając te rozważania na poziom pisma procesowego – trzeba wyraźnie zaznaczyć, iż ustanowienie służebności przesyłu na nastąpić odpłatnie, przy czym wynagrodzenie ma zrekompensować również uszczerbek w postaci obniżenia wartości nieruchomości (albo inną szkodę) i na te okoliczności zgłosić wniosek o dopuszczenie opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego. Rzadko cytuję orzeczenia, bo blog jest luźniejszą formą komunikacji, niż artykuł prawniczy, czy tym bardziej komentarz, jednak dla zobrazowania skutków nieprecyzyjnego formułowania żądań poniższy fragment postanowienia Sądu Najwyższego wydanego w sprawie IV CSK 56/12: nadaje się wprost idealnie: „Jeżeli właściciel poniósł szkodę, powinien to udowodnić, a doznany uszczerbek majątkowy musi być wzięty pod uwagę przy ustalaniu „odpowiedniego” wynagrodzenia. Rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji, który zasądził wynagrodzenie jednorazowe oraz „wynagrodzenie właściwe (roczne)” słusznie zakwestionował Sąd Okręgowy, trafnie również stwierdzając, że wnioskodawca nie żądał rekompensaty z tytułu poniesionej szkody. Wnioskodawca domagał się wynagrodzenia okresowego odpowiadającego „wartości służebności”, powołując się na ograniczenia i przeszkody w korzystaniu z nieruchomości będące skutkiem posadowienia na niej urządzeń przesyłowych; nie powoływał się na poniesienie uszczerbku majątkowego i nie podnosił w tym zakresie żadnych twierdzeń ani dowodów.” Wydaje mi się, że wynagrodzenie jednorazowe odpowiada odszkodowaniu, a wynagrodzenie właściwe roczne to wynagrodzenie sensu stricto, ale tu właśnie wychodzi specyfika postępowania sądowego – nie ma się nic wydawać, ma być jasno i czytelnie. Bądźmy zatem precyzyjni, choćby pewne rzeczy wydawały się oczywiste.

W 1999 r. ojciec wyraził zgodę na zajęcie części nieruchomości (również za nieżyjącą mamę) pod poszerzenie drogi krajowej. W rezultacie część nieruchomości została odłączona. Po śmierci ojca my, spadkobiercy, zaktualizowaliśmy księgę wieczystą, w której część działki figuruje jako droga, a część jako parcela główna. Obecnie miasto planuje dalszą modernizację drogi – zostało wszczęte postępowanie. Chcemy sprzeciwić się zmianom, w tym dalszej niszczycielskiej ingerencji w parcelę. Pytania 1. W księdze wieczystej figuruje działka będąca obecnie drogą (fizycznie odłączona od nieruchomości), miasto nie chciało za nią zapłacić, ani przeprowadzić wywłaszczenia, opłacamy za tę działkę podatek od nieruchomości. W jaki sposób uregulować jej stan prawny? 2. Były właściciel zgodził się na zajęcie działki pod budowę drogi w 1999 r. Czy wobec „specustawy drogowej” z 10 kwietnia 2013 r. obecni właściciele mają jeszcze jakieś prawa – w tym do ubiegania się o odszkodowanie za tę ziemię? 3. Trwa postępowanie administracyjne przed wydaniem decyzji o kolejnej modernizacji tej drogi. Czy właściciel nieruchomości może sprzeciwić się kolejnym pracom budowlanym na swoim terenie? Zajęcie części gruntu przez organ administracyjny bez uregulowania stanu prawnego nieruchomości Już na wstępie zaznaczę, że bez głębszego zbadania sprawy jednoznaczne rozstrzygnięcia są niemożliwe. Z Pani relacji wynika, że organ administracji (mówi Pani o drodze krajowej, stąd zapewne zarządcą był Skarb Państwa a obecnie Generalny Dyrektor Dróg Publicznych) zajął część Państwa gruntu, jednak bez uregulowania stanu prawnego tej nieruchomości. Nadal więc Państwo jesteście właścicielami części działki zajętej pod drogę krajową. Powyższe uzasadnia fakt, że Pani ojciec nigdy nie otrzymał odszkodowania, bowiem nadal jest właścicielem tej części nieruchomości. Wskazuje Pani, że obecnie miasto planuje dalszą modernizację drogi, gdyż w tym zakresie zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Z opisanego stanu rzeczy wynikają konkretne pytania. Ad. 1. Wskazuje Pani, że w księdze wieczystej figuruje działka będąca obecnie drogą, mająca status drogi jednak gminnej (pisze Pani o odmowie zapłaty przez miasto). Dodaje Pani, że miasto nie chciało za nią zapłacić, ani przeprowadzić wywłaszczenia, a Państwo opłacacie za tę działkę podatek od nieruchomości. Należałoby więc spróbować uregulować istniejący stan prawny oraz ustalić, na co Pani ojciec wyraził ówczesną zgodę gminie i jaka jest jej treść. Zobacz też: Czy gmina może sprzedać drogę wewnętrzną Przejmowanie działek wydzielanych pod drogi publiczne Generalnie należy zaznaczyć, że w okresie od 1 sierpnia 1985 r. do 31 grudnia 1997 r., przejmowanie gruntów wydzielanych pod drogi regulowała ustawa z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, zaś od 1 stycznia 1998 r. przejmowanie działek wydzielanych pod drogi uregulowane jest w art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ze względu na datę, jaką Pani podaje, właśnie ten przepis miałby zastosowanie do Pani przypadku. Zgodnie z art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (UGN): „1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. 2. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. 3. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.” Ustawodawca posłużył się w art. 98 ust. 1 pojęciem drogi publicznej, nie definiując go, należy jednak uznać, że treść znaczeniową pojęcia drogi publicznej określa ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych ( Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.). Przypomnijmy, że według art. 2 ust. 1 tej ustawy drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe oraz drogi gminne. Z kolei według art. 3 tej ustawy drogi publiczne, ze względu na stopień dostępności, dzielą się na drogi ogólnodostępne oraz drogi o ograniczonej dostępności, w tym drogi ekspresowe i autostrady. Jednocześnie jednak, co najistotniejsze z punktu widzenia art. 98 ust. 1 art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych stanowi, że: „Drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi”. W świetle zatem przytoczonych unormowań, a w szczególności ze względu na dokonane rozróżnienie dróg publicznych i pozostałych (dróg wewnętrznych), nie powinno ulegać wątpliwości, że reżimem prawnym art. 98 ust. 1 zostały objęte wyłącznie drogi publiczne. Prawne konsekwencje zajęcia działki pod drogę publiczną Decyzja podziałowa wydana na wniosek właściciela, mocą której wydziela się działkę przeznaczoną pod drogę publiczną (lub jej poszerzenie), rodzi skutki w sferze własnościowej. W wyniku takiej decyzji część nieruchomości przestaje być własnością dotychczasowego właściciela i przechodzi na własność odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego. Powstają zatem bez wątpienia prawne konsekwencje nie tylko dla dotychczasowego właściciela, ale również dla Skarbu Państwa, bądź wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej osoby prawnej. Jakkolwiek przedmiotem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości nie jest przeniesienie własności (skutek ten następuje ex lege), to jednak skutkuje ona w sposób bezpośredni na materialnoprawną sferę własności, a co więcej – określa kształt i wielkość przedmiotu nabywanej własności (zob. decyzja SKO we Wrocławiu z dnia 16 września 2013 r., SKO 4116/38/13, niepubl.). Należy też zwrócić uwagę na jeszcze jedną konsekwencję decyzji podziałowej skutkującej przeniesieniem własności. Przejście własności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego rodzi po stronie takiego podmiotu obowiązek odszkodowawczy, co jednoznacznie wynika z art. 98 ust. 3 Informacja o wspomnianych wyżej skutkach prawnych – wynikających z art. 98 ust. 1 – powinna zostać udzielona stronom w toku postępowania, jeszcze przed wydaniem decyzji w sprawie, zgodnie z art. 8 i 9 Tylko wówczas spełnia ona swój zasadniczy cel, to jest umożliwia stronom podjęcie czynności, które – w ich ocenie – w optymalny sposób zabezpieczą ich interes prawny jeszcze przez rozstrzygnięciem sprawy. Proszę jednak zauważyć, że jeżeli podziału nieruchomości dokonuje się z urzędu bądź na wniosek podmiotu posiadającego interes prawny w podziale nieruchomości, lecz niebędącego jej właścicielem, to nawet wtedy, gdy projekt podziału przewiduje wydzielenie działek pod drogę publiczną, nie przechodzi ona na własność Skarbu Państwa ani też jednostek samorządu terytorialnego (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 czerwca 2008 r., III SA/Po 198/08, LEX nr 566274; E. Mzyk, Komentarz do art. 98 (w:) G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, red. G. Bieniek, Warszawa 2008, teza 5; M. Wolanin, Komentarz do art. 98 (w:) J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, Warszawa 2013, teza 13). Jak słusznie wyjaśniono w orzecznictwie: „nabycie gruntu w trybie art. 98 ust. 1 następuje z mocy prawa, a nie z mocy decyzji w sprawie podziału. Ewentualne rozstrzygnięcie o przejściu na własność nieruchomości przeznaczonych na drogę nie mieści się w zakreślonych organowi przez prawodawcę granicach władczego rozstrzygnięcia” (tak: WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 21 grudnia 2011 r., II SA/Po 1009/11, LEX nr 1153072). W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że przebieg przyszłej drogi, o której mowa w art. 98 ust. 1 winien wynikać z planu miejscowego, a w przypadku jego braku z ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 25 marca 2009 r., II SA/Gd 413/08, LEX nr 602032; wyrok WSA w Olsztynie z dnia 18 listopada 2008 r., II SA/Ol 781/08, LEX nr 523879). Artykuł 98 ust. 1 i 3 należy odczytywać w tym znaczeniu, że chodzi o działki, które w przyszłości mają być przeznaczone pod drogi publiczne bądź pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Działaniem art. 98 ust. 1 są objęte jednak nie tylko drogi istniejące, lecz także drogi dopiero planowane, zakres pojęciowy zatem, pomimo użycia tego samego określenia „droga publiczna”, w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami jest szerszy niż zakres określenia drogi publicznej w rozumieniu art. 1 (zob. wyrok SN z dnia 7 lutego 2013 r., II CSK 672/12, LEX nr 1293953). Skoro bowiem chodzi o wydzielenie działki gruntu pod drogę, to znaczy, że droga jeszcze nie istnieje, lecz objęta jest założeniem planistycznym i ma powstać w przyszłości. Rekompensata dla właściciela działki przekształconej w drogę publiczną W orzecznictwie wskazano: „Jeżeli zatem gmina nie podejmowała działań zmierzających do przekształcenia w drogę publiczną działki, co do której w wydanej przed dniem 24 września 2004 r. decyzji zatwierdzającej na wniosek ówczesnego jej właściciela projekt podziału zastrzeżono konieczność jej wydzielenia na poszerzenie drogi, nie dążyła do wykupienia tej działki ani nie poszukiwała żadnej formy rekompensaty dla właściciela, to dopuściła się zaniechania prowadzącego do naruszenia art. 1 Protokołu nr 1 do Europejskiej Konwencji Praw Człowieka. Zgodnie z tym przepisem «Każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swojego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego» (por. wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z dnia 15 grudnia 2009 r., nr 2253/05 w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce). (...) Jednocześnie faktyczne użytkowanie drogi przez gminę w takiej sytuacji oznaczało wystąpienie stanu samoistnego posiadania tej działki bez tytułu prawnego, z konsekwencjami określonymi w art. 224 i 225 (tak SN w powołanym wyroku z dnia 7 lutego 2013 r., II CSK 672/12). Do prawidłowego orzeczenia o odszkodowaniu należnym za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną, zgodnie z przepisem art. 98 ust. 1 niezbędne jest zatem: istnienie decyzji podziałowej, wydanej na wniosek dotychczasowego właściciela działki, w trybie art. 93 ust. 1, art. 94 ust. 1 i art. 96 ust. 1 oraz wydzielenie na jej podstawie danej działki po drogę publiczną – gminną, powiatową, wojewódzką lub krajową, lub pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 listopada 2007 r., III SA/Po 1052/06, LEX nr 423855; wyrok WSA w Kielcach z dnia 14 marca 2012 r., II SA/Ke 87/12, LEX nr 1138515). Regulacja zawarta w art. 98 ust. 3 statuuje zasadę, że w sytuacji wydzielenia działek gruntu pod drogi publiczne, ich dotychczasowemu właścicielowi (który utracił własność z mocy prawa z dniem uzyskania ostateczności przez decyzję o ich podziale) przysługuje odszkodowanie, które powinno być „uzgodnione” między nim a właściwym organem. Jest nim organ reprezentujący podmiot nabywający własność działek, a zatem może to być organ wykonawczy gminy – wójt, zarząd powiatu, zarząd województwa lub starosta reprezentujący interes Skarbu Państwa. Kwota odszkodowania jest zatem wynikiem negocjacji. Przeprowadzenie rokowań czy to z inicjatywy dotychczasowego właściciela, czy właściwego organu jest obligatoryjne. Dopiero w sytuacji niedojścia do uzgodnienia negatywny wynik rokowań daje podstawę do wszczęcia postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji na zasadach obowiązujących przy wywłaszczaniu. Nie będzie zatem podstaw do zastosowania art. 58 § 1 pkt 1 (zob. wyrok NSA z dnia 2 października 2013 r., I OSK 1012/13, LEX nr 1511937). Stosownie do przepisu art. 129 ust. 5 organem właściwym do wydania decyzji o odszkodowaniu w przypadku, o którym mowa w art. 98 ust. 3 jest starosta. Omówiony tryb ubiegania się przez dotychczasowego właściciela działek gruntu, o jakich mowa w art. 98 ust. 1 o odszkodowanie wskazuje, że np. w wypadku przejścia działek gruntu na własność gminy wójt, jako jej organ wykonawczy, jest „właściwy rzeczowo” jedynie do prowadzenia rokowań z byłym właścicielem i do uzgodnienia wysokości odszkodowania w tym trybie, a więc w drodze czynności o charakterze cywilnoprawnym (zob. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 15 lipca 2009 r., II SAB/Go 23/09, LEX nr 556479). Nie ma on natomiast kompetencji do wydania decyzji, o jakiej mowa w art. 129 ust. 5 Organem rzeczowo właściwym w tym zakresie jest starosta. Przepis art. 98 ust. 3 – w powiązaniu z art. 129 ust. 1 – nakłada na starostę obowiązek ustalenia odszkodowania w trybie administracyjnym w postępowaniu w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej, jeżeli spełnione będą następujące przesłanki: dojdzie do wydzielenia na wniosek właściciela gruntu pod drogę publiczną, a jej przebieg przewiduje – obowiązujący w dacie orzekania o podziale geodezyjnym – plan zagospodarowania przestrzennego, nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy właścicielem a właściwym organem, właściciel złoży wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 września 2009 r., II SA/Po 26/09, LEX nr 635339). W orzecznictwie wyjaśniono: „Przedmiotem wyceny są konkretne działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje bowiem za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną. Oznacza to, że organ zobowiązany jest uwzględnić cechy działki powstałej po podziale, według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Niezasadne jest domaganie się od organu, aby ustalając wartość rynkową działki wydzielonej na podstawie art. 98 ust. 1 brał pod uwagę cechy działki, z której została wydzielona, np. jej powierzchnię czy kształt” (tak: WSA w Kielcach w wyroku z dnia 6 czerwca 2013 r., II SA/Ke 238/13, LEX nr 1329763). Postępowanie o podział nieruchomości wszczęte z urzędu Tutaj jednak zaznaczam, że jeżeli postępowanie o podział nieruchomości zostało wszczęte z urzędu (art. 97 ust. 3 lub na wniosek zarządcy drogi (art. 22 ust. 3 ustawy o drogach publicznych), to nie powstaje skutek w postaci przejścia własności działki drogowej. Wydzielone pod drogę działki pozostają nadal własnością właściciela, a ich nabycie na rzecz podmiotu publiczno-prawnego może nastąpić w drodze umowy cywilnoprawnej lub wywłaszczenia. Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych albo nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste. Ad. 2. Wskazuje Pani, że były właściciel zgodził się na zajęcie działki pod budowę drogi w 1999 r., nie wiadomo zaś, czy nie zrzekł się odszkodowania. Na razie rozpocząłbym negocjacje z zarządcą drogi na piśmie w sprawie wykupu zajętego pod drogę pasa gruntu za odszkodowaniem. Jeżeli poprzednik takiego odszkodowania nie uzyskał, obecny właściciel takie odszkodowanie może otrzymać. Bezumowne korzystanie z gruntów przez gminę - odszkodowanie W razie odmowy należałoby zagrozić lub poinformować, że zostaną podjęte określone kroki cywilnoprawne (odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu). Można też spróbować zawnioskować na podstawie art. 98 o podział te nieruchomości, a grunt zajęty pod drogę gminną z mocy prawa stanie się własnością gminy, a Państwo będziecie mieli otwartą drogę do otrzymania odszkodowania. Ad. 3. Wskazuje Pani, że trwa postępowanie administracyjne przed wydaniem decyzji o kolejnej modernizacji tej drogi. Nie wiem jednak, na podstawie jakich przepisów toczy się przedmiotowe postępowanie. Czy zarządca drogi ma prawo wstępu na grunty przyległe do pasa drogowego? Jeżeli chodzi o samą konserwację, to zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych – „zarządy dróg mają prawo do: 1) wstępu na grunty przyległe do pasa drogowego, jeżeli jest to niezbędne do wykonywania czynności związanych z utrzymaniem i ochroną dróg; 2) urządzania czasowego przejazdu przez grunty przyległe do pasa drogowego w razie przerwy w komunikacji na drodze; 3) ustawiania na gruntach przyległych do pasa drogowego zasłon przeciwśnieżnych”. Zaś według ust. 3 tego artykułu – właścicielom lub użytkownikom gruntów, którzy ponieśli szkody w wyniku czynności wymienionych w ust. 2, przysługuje odszkodowanie na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli jednak droga ma być poszerzana w ramach specustawy, to wprawdzie jest Pani uczestnikiem tego postępowania, jednak wydanie decyzji w tym zakresie spowoduje z mocy prawa wywłaszczenie Pani z nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi. W celu przyspieszenia budowy dróg Sejm RP w 2003 r. uchwalił specjalną ustawę upraszczającą zasady planowania i budowy dróg. Jest to właśnie ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg krajowych, która została przekształcona z dniem 10 września 2008 r. w ustawę o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg publicznych zwana również specustawą drogową. Uproszczona procedura uwłaszczeniowa - kiedy jest stosowana? Przede wszystkim specustawa przewiduje uproszczoną procedurę wywłaszczeniową nieruchomości objętych zakresem realizacji inwestycji, a określając zakres przedmiotowy specustawy posłużono się sformułowaniem, że określa ona zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Specustawę stosuje się w odniesieniu do nowych inwestycji oraz tych inwestycji, gdzie następuje zmiana granic pasa drogowego. Dlatego mówię o wielości podstaw do budowy drób publicznych, bowiem istnieją wątpliwości, czy specustawa od dnia 10 września 2008 r. w odniesieniu do inwestycji w zakresie dróg publicznych jest wyłączną regulacją, poprzedzającą budowę drogi w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Specustawa nie zawiera zapisu, że prace budowlane mogą być prowadzone tylko i wyłącznie na podstawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowych. W świetle przedstawionych wątpliwości nie ma zakazu wydania na wniosek zarządcy drogi pozwolenia na budowę drogi publicznej w oparciu o plan miejscowy lub decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zgodnie z art. 12 specustawy drogowej: „1. Decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. 2. Linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. 3. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. 4. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. 4a. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. 4b. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. 4c. Jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. 4d. Jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. 4e. Przepis ust. 4d stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w sposób inny niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. 4f. Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. 4g. Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. 5. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. 5a. Na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, o której mowa w ust. 4g. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. 5b. Osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobiercy są obowiązani do zwrotu zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu, jeżeli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została zmieniona, uchylona w całości lub w części dotyczącej tej osoby, lub stwierdzono jej nieważność. 6. Nieruchomości, o których mowa w ust. 4, mogą być użytkowane nieodpłatnie przez dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych do upływu terminu, o którym mowa w art. 16 ust. 2. 7. Jeżeli przemawia za tym interes społeczny lub gospodarczy Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego mogą zrzec się w całości lub w części odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oświadczenie to składa się do organu, o którym mowa w ust. 4a. 8. W przypadku zrzeczenia się odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4: 1) przed wszczęciem postępowania ustalającego wysokość odszkodowania – postępowania nie wszczyna się; 2) w trakcie postępowania ustalającego wysokość odszkodowania – postępowanie umarza się; 3) po wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania – decyzję wygasza się.” Jeżeli więc postępowanie administracyjne toczy się na podstawie specustawy drogowej, to Pani sprzeciw może być zgłoszony, jednak taka decyzja to swoiste wywłaszczenie jednak za odszkodowaniem ustalonym w odrębnym postępowaniu. Reasumując, jeżeli postępowanie o podział nieruchomości zostało wszczęte z urzędu (art. 97 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub na wniosek zarządu drogi (art. 22 ust. 3 ustawy o drogach publicznych), to nie powstaje skutek w postaci przejścia własności działki drogowej. Wydzielone pod drogę działki pozostają nadal własnością właściciela, a ich nabycie na rzecz podmiotu publiczno-prawnego może nastąpić w drodze umowy cywilnoprawnej lub wywłaszczenia. Przejście z mocy prawa własności działek wydzielonych pod drogi publiczne albo pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, następuje tylko wówczas, gdy podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela. Co do roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu, należy wskazać, że zgodnie z art. 224 Kodeksu cywilnego ( „§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. § 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.” Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu Następnie według art. 225 – „obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego”. Wreszcie stosownie do art. 230 – przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Jeżeli gmina grunt ten zajęła nie posiadając do tego żadnej podstawy prawnej i nie podejmując niezbędnych czynności dla ustalenia granic drogi, to takie roszczenie wydaje się zasadne. Może jednak wykazać, że była zgoda, obecnie taką zgodę można jednak cofnąć. Nie wiadomo też, czy gmina posiada w dokumentach zgodę spadkodawcy. Nie wydano także żadnej decyzji administracyjnej w tym zakresie. Dopuszczalność roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości zajętej pod drogę publiczną została przesądzona w orzecznictwie sądowym. Także w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2004 roku, II CK 162/03, wskazano, że zastosowanie przepisów o roszczeniach uzupełniających (art. 224 i 225 ma miejsce wtedy, gdy właściciel i posiadacz pozostają w stosunkach pozaumownych, przy czym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza samoistnego (art. 224 § 2 i art. 225 lub zależnego (art. 230 który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą, był zatem w tym okresie biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 Tu przed samym roszczeniem z tego tytułu, trzeba dokładnie zbadać dokumenty odnośnie tej inwestycji i sprawdzić, czego ewentualnie dotyczyła zgoda Pani ojca. W tym zakresie wskazuję, że możliwość domagania się przez właściciela od posiadacza samoistnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest uzależniona od łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, a mianowicie braku tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości właściciela i braku dobrej wiary po stronie tegoż posiadacza. Zgodnie z art. 7 „Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary”. Dlatego to na właścicielu – spoczywa ciężar dowodu – wykazania, iż gmina pozostawała w złej wierze. Dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Okoliczności, które uzasadniałyby takie przypuszczenie podlegają indywidualnej ocenie, uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza. Nie można zgodzić się z poglądem, że kluczowe znaczenie dla przyjęcia dobrej, czy złej wiary ma jedynie chwila objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza samoistnego. Jak już wskazano powyżej, decydujące znaczenie ma w każdym przypadku stan świadomości i moment dowiedzenia się, że brak jest podstaw do władania rzeczą (tak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia r. w sprawie I ACa 687/12, LEX nr 1267497). Należy też podkreślić, że przepisy art. 224 i 225 mają zastosowanie tylko do stosunku bezumownego. W przypadku stosunku umownego mają zastosowanie przepisy umowy, a w ich braku – przepisy o zobowiązaniach. Przepisy art. 224 i art. 225 mają więc charakter dyspozycyjny. Strony mogą uregulować inaczej wzajemne rozliczenia. W Pani przypadku nie ma wątpliwości, że Pani ojca nie łączy pisemna umowa regulująca sposób korzystania z jego nieruchomości. Należy więc stwierdzić, iż gmina, dysponując zgodą właściciela na budowę drogi, jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. W orzecznictwie wskazuje się, iż zgodnie z treścią art. 224 § 2 w zw. z art. 351 § 2 od chwili, w której posiadacz służebności dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Analogicznie należy traktować właściciela, który dochodzi tylko roszczeń uzupełniających, gdyż ich źródłem pozostaje tytuł przysługujący właścicielowi (tak Sąd Apelacyjny w Białymstoku w tezie 3 wyroku z dnia w sprawie IACa 4040/12, LEX nr 1220411). Podobnie w tej kwestii wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia w sprawie sygn. akt I ACa 212/11, LEX nr 1102906, wskazując mianowicie, iż przewidziane w art. 224 § 2 roszczenie o wynagrodzenie jest niezależne od woli właściciela, by rzecz odzyskać, wynika ono bowiem z samego faktu władania jego rzeczą przez osobę, która nie ma do tego żadnego tytułu prawnego. Także Sąd Najwyższy w wyroku z 29 kwietnia 2009 r. (w sprawie II CSK 560/08, LEX nr 511039) wskazał, iż przedsiębiorca energetyczny, któremu się nie dowiedzie, że on lub jego poprzednik prawny działał bezprawnie, stawiając słupy i nieodpłatnie eksploatując linię energetyczną na gruntach leśnych należących do Skarbu Państwa, w zakresie odpowiadającym treści służebności jest zobowiązany do zapłacenia wynagrodzenia za korzystanie z tych gruntów od chwili dowiedzenia się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o to wynagrodzenie (art. 224 § 2 zd. 1, art. 222 § 2 i art. 352 Skoro gmina posiada tytuł prawny do korzystania z Pani nieruchomości oraz pozostaje w dobrej wierze, to zgodnie z art. 224 § 1 brak jest podstaw do zasądzenia na rzecz Pani wynagrodzenia za korzystanie przez gminę z Pani nieruchomości oraz za obniżenie wartości nieruchomości (pogorszenie rzeczy), w całym tym okresie. Sprawę trzeba jednak zbadać, aby móc przedsięwziąć odpowiednie kroki. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

Wartość nieruchomości w wyniku budowy nowej drogi szybkiego ruchu lub autostrady może wzrosnąć, ale możliwe jest również obniżenia wartości nieruchomości. Nowe drogi planowane są zarówno na terenach, które należą do gmin, jak i prywatnych właścicieli. Jeżeli wartość nieruchomości ulegnie obniżeniu właściciel gruntów może starać się o odszkodowanie za utratę

Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. 2. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

23. 03. 2017 W dniu 7 lipca 2016 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę w sprawie o sygn. akt III CZP 33/16 o treści: „Zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst: z 2016 r., poz. 778), nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: z 2015 r., poz. 1774 ze zm.).”. Do tej pory orzecznictwo było niejednolite, jeśli chodzi o kwestię oceny, czy zdarzenie prawne inne niż czynność prawna może być objęte zakresem znaczeniowym „zbycia nieruchomości”, o którym mowa w art. 36 ust. 3 Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: W omawianej sprawie zdarzeniem innym niż czynność prawna była utrata prawa własności nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną zgodnie z art. 98 ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: na podstawie decyzji administracyjnej. Sąd Najwyższy rozpatrywał to zagadnienie mając na względzie następujące brzmienie art. 36 ust. 3 „Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2 (art. 36 – dopisek autora), może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.”. W rozpoznawanej sprawie powódka twierdziła, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jej nieruchomości przeznaczone w planie pod drogi publiczne straciły na wartości w związku z czym na podstawie art. 36 ust. 3 może domagać się od gminy odszkodowania. Sąd Najwyższy dokonując wykładni językowej pojęcia „zbycie nieruchomości” użytego w art. 36 ust. 3 wskazał, że zgodnie ze Słownikiem języka polskiego PWN (por. Słownik języka polskiego pod. red. prof. Mieczysława Szymczaka, PWN, 1998, t. 3, s. 925), „zbyć” oznacza „sprzedać, odstąpić coś za pieniądze, pozbyć się czegoś przez sprzedaż” i przychylił się do takiego właśnie rozumienia tego terminu. Ponadto Sąd Najwyższy stwierdził, że w dniu 22 września 2004 roku użyte pierwotnie w art. 36 ust. 3 słowo „sprzedaje” zastąpiono słowem „zbywa”. Taka zmiana podyktowana była szerszym zakresem pojęcia „zbycie”, które obejmować może także nabywanie prawa użytkowania wieczystego. U ustawie nowelizującej zawarto także zmiany do które między innymi wprowadziły definicję pojęcia „zbycie nieruchomości” [por. art. 4 pkt 3b) Zdaniem Sądu Najwyższego należy przyjąć, że definicja zawarta w art. 4 pkt 3b) powinna zostać zastosowana w stosunku do uregulowań tym bardziej, iż za wykładnią zwężającą, a nie rozszerzającą, przemawia dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego, które z zakresu definicyjnego pojęcia „zbycie” wykluczało czynności prawne o charakterze darmym. Sąd Najwyższy podkreślił także, iż w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może dojść jedynie do ograniczenia prawa własności (prawa użytkowania wieczystego) nieruchomości poprzez spadek jej wartości. Powstała w związku z tym szkoda majątkowa na podstawie art. 36 ust. 3 ulega wyrównaniu dopiero wtedy, gdy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości doprowadzi do jej zbycia, w wyniku czego otrzyma niższą cenę w stosunku do tej, jaką uzyskałby, gdyby nie doszło do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W omawianym w uchwale Sądu Najwyższego przypadku doszło natomiast nie do ograniczenia, lecz do pozbawienia prawa własności nieruchomości na podstawie art. 98 ust. 1 W takiej sytuacji ustalenie wysokości odszkodowania następuje w trybie administracyjnym. Wobec powyższego Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, zgodnie z którym pojęcie „zbycie nieruchomości”, o którym mowa w art. 36 ust. 3 nie obejmuje utraty prawa własności działki gruntu wydzielonej pod drogę publiczną.

odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości budowa drogi